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  • “以租代售”涉違規 是不是企業最后一次擦邊球

    樓市聚焦2017-12-19 11:25

    “以租代售”涉違規 是不是企業最后一次擦邊球

    最近,兩個涉嫌“以租代售”的樓盤引發關注。

    一是位于北京的“中國鐵建理想家”被媒體爆出“企業自持商品房租金一次付10年,押金付20年”;二是位于深圳的中興通訊股份有限公司建設的中興人才公寓涉嫌違規租售。

    北京市住建委和深圳市住建局分別展開調查。調查結果顯示,前者未存在實際銷售行為,但存在客服人員表述不當的情況;后者違規租售情況基本屬實,被要求整改。

    2017年7月,住建部等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,提出在大中城市加快發展住房租賃市場。“租”是補上我國住房市場短板的重要功課,租購并舉是健全房地產市場的重要舉措。

    但在租房成為讓人安心的生活方式之前,還有不少問題亟待解決。

    這不會是最后一次企業試圖打擦邊球

    北京市住建委的公告顯示,中國鐵建理想家的開發企業北京欣達置業有限公司表示,目前項目運營方案尚未確定,租賃價格、繳納方式和押金數額等事宜也未明確。客服人員對押金和租賃信息表述不當。北京市住建委已要求企業進行全面自查和整改,并按照《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》要求,單次出租租期不得超過10年,不得銷售。

    首都經貿大學房地產研究中心主任、北京房地產法學會秘書長趙秀池告訴中國青年報·中青在線記者,一般租賃市場的習慣是押一付三,按照企業自持商品房的相關規定,要求租賃合同不能超過10年。10年租賃合同沒有問題,但是收取20年押金有點離譜。等于需要付30年的房租,租用10年。顯然以租代售痕跡明顯。但目前法律法規上沒有對押金的具體規定。

    趙秀池指出,從收益角度來說,企業也不可能真的實行這樣的方案。趙秀池算了一筆賬:100平方米住房,按5000元/月房租計算,一次性支付30年租金的資金為180萬元。而這筆錢如果放在銀行里,按4%利率計算,每年的利息為7.2萬元,即每月6000元,不僅可支付5000元房租,還可剩余1000元。這筆賬人人會算,如果是這樣,誰還愿意一次性交租金租房?錢存銀行更劃算。

    但如果按照市場通行的做法和價格收取租金,企業又很難賺錢。由是參與建設租房項目的企業很可能面臨“租金低了不賺錢甚至賠錢,租金高了市場不認可”的困局。那么企業為何要做賠本買賣呢?

    方圓地產首席市場分析師鄧浩志直言,現在有些房產商參與租房項目并非是完全自愿參與。今年北京市出讓的土地中,有兩塊分別被萬科、萬科&住總拍得,都屬位于海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)地塊,屬于100%企業自持地塊。在同一位置由首創&中糧&天恒聯合體拍得的土地,出讓條件為商品住房自持比例100%,商辦部分自持比例為10%。

    中國鐵建理想家位于北京市大興區黃村鎮興華大街的地塊就屬于二類居住用地,出讓條件為企業自持商品住房面積為該宗居住用途建筑面積的100%——即企業必須全部持有該地塊,無權轉讓產權。

    這四宗地塊是北京市規劃國土委采取“限房價、競地價”方式出讓的。競買規則顯示,地塊被設定土地上限價格,當企業競買報價達到合理土地上限價格時,更高報價則不被接受,而是在此價格基礎上,通過對企業自持商品住房面積的競報確定競得人。再根據競買規則轉入高標準商品住宅建設方案的投報程序。

    鄧浩志說,競買時比拼自持商品住房面積——即“競自持”方式,決定了開發商為了拿到地塊,不得不用100%的自持率,做自持的租房項目。在目前市場環境下,自持經營最多只能保本,管理不好還會虧本。

    “我可以比較肯定的是,這些企業在經營初期看不到盈利的可能,也不知道盈利的方式在哪里。”鄧浩志說,企業如果通過租房實現盈利,意味著租金要大幅上漲,而這與發展市場、解決夾心階層居住的目的又是矛盾的。如何既能保證租賃者有穩定的租金和居住環境,又能保證投資者的收益和積極性,需要想到新的解決之道。

    租售市場轉型 企業才能死心塌地

    “如果選擇租,直接結果就是虧;如果選擇售,還有可能能盈利。”中原地產首席分析師張大偉直言,這不會是最后一次企業試圖打擦邊球,以后肯定會有類似現象發生。

    “我國房地產市場屬于租售倒掛,目前企業還沒有找到單純靠出租獲利的合適模式。”張大偉說,不少房地產企業拿到租賃土地,都想銷售或者變現銷售。尤其是在一線城市租售比和國外城市仍有差距的今天。

    在加快發展住房租賃市場的政策紛紛出臺后,一種做法被熱議——通過包括租賃用房的各類房地產投資信托資金,發展和住房租賃有關的金融產品。租售比即每平方米建筑面積的月租金和每平方米建筑面積的房價的比值。這一數值通常被理解為以當前的房價和租金為基準,計算完全收回投資需要的月數。國際上公認的合理租售比一般在1:200~1:300間。

    據今年8月的媒體報道,經過此輪房地產調控,北京近郊的租售比回升至1:500,在此輪調控前,該區域租售比接近1:800。張大偉提出了自己的疑惑:“目前租售比不到1:200,還是在虧損,租售比沒有改變的情況下,怎么做都是虧損,怎么包裝成REITs呢?”

    所謂REITs指的是房地產信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trusts),是通過發行股份或受益憑證匯集資金,由專門的基金托管機構進行托管,并委托專門的投資機構進行房地產投資經營管理,將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

    趙秀池認為,雖然套用目前的租賃模式沒有盈利可言,但對企業來說,市場同時孕育著新的機會。

    “高房價下租房劃算,在不斷給承租人賦權的租購并舉的制度背景下,租賃市場不只是低端市場,中高端的市場需求也有廣闊前景,只要做好產品定位,做好服務,租賃市場是可以大有作為的。”趙秀池說。

    查缺補漏 政策還要做出哪些努力

    張大偉表示,之所以有企業打擦邊球,不是因為政策沒有到位,而是因為過去一些企業在自持地塊上建房出售卻沒有得到嚴格的懲罰,因此會有僥幸心理,覺得政府不會真地要求這么嚴格。

    他說,只有由政府控制這些房源,才可能從根本上規避違背政策的行為發生。在一些國家,商品房由企業出售,保障型住房由政府來持有,進行托底。目前, 中國已經在建立政府主導的租賃平臺,也在彌補一些發展中出現的漏洞。

    10月19日,廣州上線了完全由政府建設的官方租賃信息平臺“陽光租房”。該平臺包含放盤、交易、備案、評價、數據發布等房屋租賃全過程,且要求出租人和承租人實名注冊,租賃銷售,雙方網簽后,誠信互評并備案。所發布的房源全部經核實,房屋經過備案,以此保證房源真實,價格透明。

    而北京的住房租賃平臺也在抓緊建設中。10月23日,北京市住建委網站發布公告,確認京東集團為北京住房租賃市場的支持平臺。在更早之前的8月,杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團簽約,合作搭建智慧住房租賃監管服務平臺,借助阿里的技術能力、生態資源,把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。

    除這三個城市外,目前深圳、佛山、廈門、沈陽、合肥、武漢等城市也都在籌備租賃平臺,抓緊推進住房租賃平臺建設。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從租賃市場的發展角度看,未來要真正有所突破,關鍵還是要有和落戶政策掛鉤或者積分制掛鉤等系統的支持。專家認為, 長遠來看,租房平臺僅涉及到發展租賃市場的執行和效率部分,在更深的保障居民的居住權利和公共權利層面,有賴國家相關住房法規和租賃法規的出臺。

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