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  • 以租代售涉违规 是不是企业最后一次擦边球

    楼市聚焦2017-12-19 11:25

    以租代售涉违规 是不是企业最后一次擦边球

    最近两个涉嫌以租代售的楼盘引发关注

    一是位于北京的中国铁建理想家?#21271;?#23186;体爆出企业自持商品房租金一次付10年押金付20年?#20445;?#20108;是位于深圳的中兴通讯股份有限公司建设的中兴人才公寓涉嫌违规租售

    北京市住建委和深圳市住建局分别展开调查调查结果显示前者未存在实际销售行为但存在客服人员表述不当的情况后者违规租售情况基本属实被要求整改

    2017年7月住建部等九部委联?#23244;?#21457;关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知?#32602;?#25552;出在大中城市加快发展住房租赁市场租是?#32929;?#25105;国住房市场短板的重要功课租购并举是健全房地产市场的重要举措

    但在租房成为让人安心的生活方式之前还有不少问题亟待解决

    这不会是最后一次企业试图打擦边球

    北京市住建委的公告显示中国铁建理想?#19994;?#24320;发企业北京欣达置业有限公司表示目前项目运营方案尚未确定租赁价格缴纳方式和押金数额等事宜也未明确客服人员对押金和租赁信息表述不当北京市住建委已要求企业进行全面自查和整改并按照关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知要求单次出租租期不得超过10年不得销售

    首都经贸大学房地产研究中心主任北京房地产法学会秘书长赵秀池告诉中国青年报·中青在线记者一般租赁市场的习惯是押一付三按照企业自持商品房的相关规定要求租赁合同不能超过10年10年租赁合同没有问题但是收取20年押金有点离?#20303;?#31561;于需要付30年的房租租用10年显然以租代售痕迹明显但目前法律法规上没有对押金的具体规定

    赵秀池指出从收益角度来说企业也不可能真的实行这样的方案赵秀池算了一?#25910;ˣ?00平方米住房按5000元/月房租计算一次性支付30年租金的资金为180万元而这?#26159;?#22914;果放在银行里按4%利率计算每年的利息为7.2万元即每月6000元不仅可支付5000元房租还可剩余1000元这?#25910;?#20154;人会算如果是这样谁还愿意一次性交租金租房钱存银行更划算

    但如果按照市场通行的做法和价格收取租金企业又很难赚钱由是参与建设租房项目的企业很可能面临租金低了不赚钱甚至赔钱租金高了市场不认可的困局那么企业为何要做赔本买卖呢

    方圆地产首席市场分析师邓浩?#23616;?#35328;现在有些房产商参与租房项目并非是完全自愿参与今年北京市出让的土地中有两块分别被万科万科&住总拍得?#38469;?#20301;于海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地(新)地块属于100%企业自?#20540;?#22359;在同一位置由首创&中粮&天恒联合体拍得的土地出让条件为商品住房自持比例100%商办部分自持比例为10%

    中国铁建理想家位于北京市大兴区黄村镇兴华大?#20540;?#22320;块就属于二类居住用地出让条件为企业自持商品住房面积为?#31859;?#23621;住用途建筑面积的100%——即企业必须全部持有该地块无权转让产权

    这四宗地块是北京市规划国土委采取限房价竞地价方式出让的竞买规则显示地块被设定土地上限价格当企业竞买报价达到合理土地上限价格时更高报价则不被接受而是在此价格基础上通过对企业自持商品住房面积的竞报确定竞得人再根据竞买规则转入高标准商品住宅建设方案的投报程序

    邓浩志说竞买?#21271;?#25340;自持商品住房面积——即竞自持方式决定了开发商为了拿到地块不得不用100%的自持率做自?#20540;?#31199;房项目在目前市场环境下自持经营最多只能保本管理不好还会亏本

    我可以比较肯定的是这些企业在经营初期看不到盈利的可能也不知道盈利的方式在哪里邓浩志说企业如果通过租房实现盈利意味着租金要大幅上涨而这与发展市场解决夹心阶层居住的目的又是矛盾的如何既能保证租赁者有稳定的租金和居住环境又能保证投资者的收益和积极性需要想到新的解决之道

    租售市场转型 企业才能死心塌地

    如果选择租直接结果就是亏如果选择售还有可能能盈利中原地产首席分析师张大伟直言这不会是最后一次企业试图打擦边球以后肯定会有类似现象发生

    我国房地产市场属于租售倒挂目前企业还没有?#19994;?#21333;纯靠出租获利的合适模?#20581;?#24352;大伟说不少房地产企业拿到租赁土地都想销售或者变现销售尤其是在一线城市租售比和国外城市仍有差距的今天

    在加快发展住房租赁市场的政策纷纷出台后一种做法被热议——通过包括租赁用房的各类房地产投资信托资金发展和住房租赁有关的金融产品租售比即每平方米建筑面积的月租金和每平方米建筑面积的房价的比值这一数值通常被理解为以当前的房价和租金为基?#36857;?#35745;算完全收回投资需要的月数国际上公认的合理租售比一般在1200~1300间

    据今年8月的媒体报道经过此轮房地产调控北京近郊的租售?#28982;?#21319;至1:500在此?#20540;?#25511;前该区域租售比接近1:800张大伟提出了自己的疑惑目前租售比不到1:200还是在亏损租售?#35753;?#26377;改变的情况下怎么做都是亏损怎么包装成REITs呢

    所谓REITs指的是房地产信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是通过发行股份或受益?#23616;?#27719;集资金由专门的基金托管机构进行托管并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理将投资综合收益按比例分配给投资者的一?#20013;?#25176;基金

    赵秀池认为虽然套用目前的租赁模式没有盈利可言但对企业来说市场同时孕育着新的机会

    ?#26696;?#25151;价下租房划算在不断给承租人赋权的租购并举的制度背景下租赁市场不只是低端市场中高端的市场需求也有广阔前景只要做好产品定位做好服务租赁市场是可以大有作为的赵秀池说

    查缺补漏 政策还要做出哪些努力

    张大伟表示之所以有企业打擦边球不是因为政策没有到位而是因为过去一些企业在自?#20540;?#22359;上建房出售却没有得到严格的惩罚因此会有侥幸心理觉得政府不会真地要求这么严格

    他说只有由政府控制这些房源才可能从根本上规避违背政策的行为发生在一些国家商品房由企业出售保障型住房由政府来持有进行托?#20303;?#30446;前 中国已经在建立政府主导的租赁平台也在弥补一些发展中出?#20540;?#28431;?#30784;?/P>

    10月19日广州上线了完全由政府建设的官方租赁信息平台阳光租房该平台包含放盘交?#20303;?#22791;案评价数据发布等房屋租赁全过程且要求出租人和承租人实名注册租赁销售双方网签后诚信互评并备案所发布的房源全部经核实房屋经过备案以此保证房源真实价格透明

    而北京的住房租赁平台也在抓紧建设中10月23日北京市住建委网站发布公告确认京东集团为北京住房租赁市场的支持平台在更早之前的8月杭州住保房管局与阿里巴?#22270;?#22242;蚂蚁金服集团签?#36857;?#21512;作搭建智慧住房租赁监管服务平台借助阿里的?#38469;?#33021;力生态资源把公共租赁住房长租公寓开发企业自持房?#30784;?#20013;介居间代理房?#30784;?#20010;人出租房源全部纳入平台管理

    除这三个城市外目前深圳佛?#20581;?#21414;门沈阳合肥武汉等城市也都在筹备租赁平台抓紧推进住房租赁平台建设

    易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;认为从租赁市场的发展角度看未来要真正?#20852;黄ƣ?#20851;键还是要有和落户政策挂钩或者积分制挂钩?#35748;低?#30340;支持专家认为 长远来看租房平台仅涉及到发展租赁市场的执行和效率部分在更深的保障?#29992;?#30340;居住权利和公共权利层面有赖国家相关住房法规和租赁法规的出台

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    十堰看房?#28023;?A style="COLOR: #f00; FONT-SIZE: 12pt; TEXT-DECORATION: none" target=_blank href="http://ptlogin2.qq.com/jump?clientuin=2881009119&clientkey=5908B633B883A5E629940D69E51454C2EF218CB9E353AA0A5C12F21943A7E7F3&u1=http%3A%2F%2Fqun.qq.com%2Fmember.html%23gid%3D517506492">517506492 十堰看房群

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