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  • 多家銀行暫停個人房貸 銀行人士講清3大真相

    樓市聚焦證券日報2017-12-19 11:21

    今天多家銀行暫停房貸的消息很是攪動市場。是年底銀行錢緊?還是房地產市場年底生變?

    來看這兩則消息:

    一是截至12月14日,深圳逾10家銀行暫停房貸,

    二是11月份全國有56家銀行停止房貸。

    消息甫出,備受市場關注,不少人認為這是樓市調控升級的信號,但實際情況究竟如何?幾十余家銀行停貸是真是假?記者就上述兩則消息一探究竟。

    真相一:56家停貸銀行是分支行,國有行仍放貸

    有報道稱,截至12月14日,深圳地區已有包括平安銀行、深圳農村商業銀行、民生銀行、南洋銀行、興業銀行、浦發銀行、中信銀行、郵儲銀行、東莞銀行、廣州銀行、華夏銀行、杭州銀行以及華潤銀行共13家銀行暫時停止了受理新增個人房貸按揭業務。

    記者向上述13家銀行在深圳網點進行了電話咨詢,上述13家銀行均表示并沒有暫停受理個人首套按揭房貸業務。

    興業銀行深圳一網點的個貸經理向記者表示,該行未暫停受理個人首套房貸業務,現行首套房貸利率為基準上浮15%。

    民生銀行深圳分行的一位工作人員告訴記者,該行也未暫停個人首套房貸業務,首套房貸利率一般是在基準利率基礎上上浮12%-15%,具體還要看貸款時間和金額。

    另外一報道則是稱11月份全國有56家銀行暫停首套房貸,記者通過查看數據來源發現,這56家銀行其實是各家銀行的分(支)行,而這些停貸的銀行是融360選取了66家銀行位于全國35個重點城市的533家支行。也就是說,樣本調查中僅有十分之一左右的分支行暫停了首套房貸,而并非銀行業大面積暫停房貸業務。

    融360監測數據顯示,2017年11月共有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業務。同時,中原地產研究中心統計數據顯示:目前全國并沒有普遍性的購房貸款停止現象,特別是一線城市,因為成交量銳減,貸款額度雖然也明顯收緊,但并未出現全面停貸現象。

    此外,北京和深圳的五大國有行均向記者表示,并沒有暫停受理房貸業務。中國銀行深圳分行的一位工作人員稱,暫時沒有接到任何關于暫停受理個人房貸按揭業務的通知。

    對于上述兩則銀行停貸的報道,中原地產首席分析師張大偉分析認為,工農建交中5大國有銀行占據了九成以上房貸業務,其他股份制銀行和城商行等中小銀行在房貸業務上的全市場占比很小。這也意味著部分中小銀行是否暫停個人房貸、執行利率如何,對于市場影響很小。“市場房貸情況應以國有大行為準。夸大中小銀行的房貸變動情況,對市場來說容易造成恐慌影響。”張大偉說。

    真相二:銀行對自家房貸額度有多重考量

    盡管報告所說的56家銀行暫停房貸業務是包括分支行在內,占總的533家分支行統計樣本的比重僅為十分之一左右,但從發展情況看,近兩月暫停房貸業務的分支行數量有所上升,說明年底銀行房貸額度確有趨緊之勢。

    廣州一國有大行分行人士對記者表示,當前該行還在對個人房貸放款,但最近一兩個月以來額度都很緊張。

    “銀行的房貸額度都是每月規劃的,一般年底額度要比年初的少。今年本來整體額度就比較緊張,年底就更為突出。”該國有大行人士稱。

    至于為何年底房貸額度會緊張,綜合多位受訪人士的觀點,主要有三方面原因:

    一是今年以來受樓市調控影響,監管部門對于銀行的房貸投放規模和節奏有所控制;

    二是貸款投放規模與銀行存款吸收能力有一定關系,最近銀行吸存規模下滑,相應的也對貸款業務產生影響。融360報告稱,中資大型銀行以及全國性四大銀行均出現存款額較上月下滑現象,最近期的下滑出現在10月份。由于自身體量以及業務構成上的差異,中小型銀行吸收存款額波動較小,中資大型銀行以及全國性四大銀行吸收存款額波動較大,存款資金作為銀行資金的重要來源,對銀行的貸款業務產生較大的影響。

    “當前形勢下銀行吸收存款的成本和難度均有所上升,在控制貸款增速的前提下需要合理有效分配貸款額度,但貸款需求依舊保持在高位水平,年底銀行額度緊張依然成定局,存在大量房貸業務排隊等待處理情況。”融360報告稱。

    三是一些銀行為了沖“開門紅”,會將年底的個人房貸挪到明年初發放。北京一資深房產中介人士對記者表示,12月下旬以后不少銀行就開始著手做年終決算,這時一般個人房貸都不放款,只接受房貸申請和審批,待到明年1月15日以后才開始放款。

    “明年1月銀行將釋放出新一年的貸款額度,對于已在排隊等候的貸款用戶來說將是利好,這部分需求將會得到解決。”上述背景房產中介人士稱。

    此外,受額度緊張的影響,今年以來個人房貸放款時間明顯拉長。張大偉稱,今年個人房貸一般都要2個月的周期才放貸,有時候甚至3個月。相比之下,去年銀行房貸周期一般是1個月。

    上述北京房產中介人士也對記者表示,目前各家銀行普遍拉長的放款周期,就北京地區來說,中信銀行、建設銀行、北京銀行相對來說放款快一些,但平均也要1個月左右的時間。

    真相三:明年難言放松,利率上浮空間較小

    不過,釋放出的新額度并不足以解決整個市場的需求。分析人士普遍認為,明年會繼續延續今年的樓市調控政策,特別是對于一二線熱點調控城市而言,明年的房貸額度依然會較為緊張。

    摩根大通中國首席經濟學家朱海斌對記者說,明年一二線熱點城市的房價基本上就是一個字——穩。政府調控目標也很明確,房價不要暴漲也不要暴跌。政府強調要建立樓市的長效機制,言下之意就是短期的限制性政策(尤其在北京、上海這種一線城市)可能會由短期化變成長期化,一直到未來長效機制正式引入之后才有可能進行對沖性的調整。

    “現在的政策邏輯,就是通過樓市調控把房價穩定在當前一個水平上,然后為未來長效機制的引入爭取更多的時間。”朱海斌說。

    就房貸利率趨勢來看,不少市場人士認為,利率還有上漲的可能,但漲幅不會像今年這么大。張大偉稱,目前大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮10%,除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外。上浮10%已經成為房地產市場剛需的主流,但明年房貸利率有可能繼續上升。

    融360報告認為,房貸利率保持平緩上漲,增速較之前大幅下降。一、二線城市房貸政策相繼落地,多數銀行已完成房貸利率調整,后期利率上浮空間較小,再度出現大幅變化的可能性低。

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