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  • 经济学教授分析中国房价短期稳定 中期不确定 长期看涨

    楼市聚焦证券时报2017-12-19 11:16

    中国房价未来走势分析

    总的判断为中国房价短期稳定中期不确定长期看涨

    关于中国房价走?#39057;?#35266;点分歧较大笔者总的判断为中国房价短期稳定中期不确定长期看涨

    一房价短期总体稳定近年涨幅大的少数城市或稳中有降

    所谓房价短期平稳是指房价在总体上短期内不会大涨大跌呈现稳定表现但从结构上看过去15年房价涨幅过大的少数城市其房价会出现稳中有降的情况2018年出现暴涨不现实也不会出现暴跌

    短期稳定不会出现暴涨暴跌的原因主要源于六个稳定

    第一货币供给量以及利率稳定目前中国货币量已超过160万亿元已连续多年处于较高增长水平短期内大幅发行货币的可能性低同样大幅减少货币供应量的可能性也低从外部环境看中国货币供应量短期内大幅增加的可能性也低美国货币政策已经发生?#36739;?#24615;的改变?#20174;?#23485;松货币政策向中性货币政策进而再向紧缩性货币政策转变从?#20998;?#24773;况看?#20998;?#36135;币政策?#28304;未?#21361;机欧债危机以来一直处于宽松状态但随着?#20998;?#32463;济的复苏?#20998;?#22830;行加息概率在提高这也是中国在制定货币政策时应考虑的重要因素

    第二人民?#19968;?#29575;稳定2017年3月以来人民币对美元汇率出现一个逆转?#20445;?#20986;现升值态势中国外汇储备稳定人民?#19968;?#29575;稳定对稳定国际投资者信心人民币国际化吸引国际资本具有重要作用从而对稳定包括中国房地产在内的中国资产价格大有裨益

    第三楼市调控目标稳定近些年来中国采取了大量行政?#28304;?#26045;调控房价其目标是防止房价大幅波动对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策行政性调控措施仅会抑制房价过快增长不会导致房价大跌从近些年的实?#26159;?#20917;看也是如此行政性的调控措施没有导致中国房价大跌不少居民曾经担忧限购限贷限售共有产权租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌其实行政?#28304;?#26045;的根本作用是控制房价过快增长抑制非理性投资从短期看中国房地产调控不会出现松动迹象即防止房价过度波动的调控目标不会改变住房是拿来住的不是拿来炒的这个定位不会改变

    第四房地产市场本身需要休整由于近15年中国房价涨幅过大市场本身有调整的需要有休息一下理性一下的需要这也决定了短期中国房价不会出现大涨统计数据显示?#26412;?#31561;一些城市住房交易量同比大幅下降住房交易量是?#20174;?#25151;价走?#39057;?#19968;个重要指标

    第五通胀率会表现稳定据国家统计?#27490;?#24067;的数据2017年1月至11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%总体看中国物价保持平稳态势未来短期内中国通胀率不会出现大的波动房价也不会因通胀率波动而发生剧?#20063;?#21160;

    第六中国短期城市化水平稳定由于户籍等原因中国实际的城市化水平或被低估未来在短期内不会出现一个突然式的大幅提高这就决定了住房需求会处于一个相对稳定的趋势

    二房价中期不确定或出现大涨或大跌

    所谓中期不确定是指房价在中期内未来3到5年的三个不确定?#20445;?#25110;大涨或大跌

    产生中期不确定的原因主要源于三个不确定

    第一从中期看美国货币政策转向产生的累积负面因素对美国股市楼市会产生巨大冲击或刺破美国股市楼市泡沫由于美国已经进入加息周期和货币供应量增幅会逐年下降当利率未来经过十几次提高至一个高点时而再过几年美国股市房价会达到一个新高点其结果可能是股市楼市暴跌像?#26410;?#21361;机一样美国股市楼市暴跌对中国楼市也必然产生巨大的冲击2008年美国爆发?#26410;?#21361;机时中国房价包括一线城市房价曾经经历过一次深度调整

    第二美国减税政策产生的不确定性据估计未来10年美国此次减税带来的财政赤字可能会增加1.4万亿美元一旦美国股市楼市再次出现类似于2008年一样的剧?#20063;?#21160;需要政府出资稳定股市楼市时由于美国政府出现巨额财政赤字无法履行稳定经济职能从中期看美国紧缩货币政策加上减税的负面效应美国股市楼市暴跌的可能性加大从而对中国楼市产生巨大的负面影响

    第三中国房产税制度改革不确定从中国经济自身情况看何时全面推动房产税制度改革不确定以及房产税改革内容也不确定如其中的税率究竟为多少不确定这些不确定因素的存在导致中国中期房价的不确定性

    ?#27604;?#20174;中期看美国经济?#20998;?#32463;济日本经济以及中国经济在新兴产业强势发展的带动下也存在强劲增长的可能性如果出现这种状况则中国房价经过短期调整之后或又出现大涨

    三从长期看房价会出现稳定上涨趋势

    所谓长期看涨?#20445;?#26159;指从长期看中国房价存在稳定上涨的趋势

    长期看涨中国房价主要源于五个上涨因素

    第一从长期看世界经济出现增长趋势会有利于包括中国在内的世界各国的房地产市场发展毫无疑问经济增长必然有利于房地产业房地产市场的发展从长期看随着?#38469;?#21019;新的提速?#38469;?#24212;用速度的大幅提高商?#30340;?#24335;的不断创新全球经济有望实现稳定上涨趋势中国经济也将出?#25351;?#36136;量的稳定增长态势

    第二中国区域经济和城市经济不平衡发展的局面会有实?#24066;?#25913;观这会有利于房价总体上稳定上涨从现状看由于区域以及城市发展水平差距较大中国各地的房价水平以及上涨速度存在较大的差异一线城市的房价涨幅以及价位远超其他城市但从长期看随着类似于粤港澳湾区建设这样的区域发展措施的实施随着东北振?#33487;?#30053;的不断?#24179;?#38543;着中西部的崛起中国区域经济和城市经济不平衡的状况会有较大的改变欠发达地区和欠发达城市的房价有望实现稳定增长

    第三20世纪100年美国出现了3次财富大增长21世纪100年中国?#19981;?#33267;少出现3次财富大增长从长期看随着中国经济增长质量的不断提高随着中国企业并购重组规模的不断扩大随着中国创新能力的不断提高中国在21世纪有望成为世界强国类似于美国20世纪出现3次居民财富大增长中国在21世纪同样有可能出现居民3次或3次以上的财富大增长居民财富大增长的必然表现是房地产需求大增从而会拉动房价上涨

    第四中国巨大的人口数量基数以及城市化水平的不断提高对房地产的需求会增加从长期看随着放开二胎政策的实施中国人口规模会保持稳定而且中国城市化水平有望逐步达到发达国家水平住房需求会稳定增加

    第五中国居民对房地产资产的配置比例增加从历史经验看中国家庭或居民购买住房是一种文化是一种习?#20303;?#20013;国家庭或居民对住房的这种热爱从长期看不会改变而且从各?#30452;?#36873;配置资产看相比其他资产在中国住房资产更具稳定的保值增值功能

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