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  • 經濟學教授分析中國房價:短期穩定 中期不確定 長期看漲

    樓市聚焦證券時報2017-12-19 11:16

    中國房價未來走勢分析

    總的判斷為:中國房價短期穩定、中期不確定、長期看漲。

    關于中國房價走勢的觀點分歧較大。筆者總的判斷為:中國房價短期穩定、中期不確定、長期看漲。

    一、房價短期總體穩定,近年漲幅大的少數城市或穩中有降

    所謂房價短期平穩,是指房價在總體上短期內不會大漲大跌,呈現穩定表現,但從結構上看,過去15年房價漲幅過大的少數城市,其房價會出現“穩中有降”的情況。2018年出現暴漲不現實,也不會出現暴跌。

    短期穩定(不會出現暴漲暴跌)的原因主要源于六個“穩定”。

    第一,貨幣供給量以及利率穩定。目前中國貨幣量已超過160萬億元,已連續多年處于較高增長水平,短期內大幅發行貨幣的可能性低,同樣大幅減少貨幣供應量的可能性也低。從外部環境看,中國貨幣供應量短期內大幅增加的可能性也低。美國貨幣政策已經發生方向性的改變,即由寬松貨幣政策向中性貨幣政策,進而再向緊縮性貨幣政策轉變。從歐洲情況看,歐洲貨幣政策自次貸危機、歐債危機以來,一直處于寬松狀態,但隨著歐洲經濟的復蘇,歐洲央行加息概率在提高,這也是中國在制定貨幣政策時應考慮的重要因素。

    第二,人民幣匯率穩定。2017年3月以來,人民幣對美元匯率出現一個“逆轉”,出現升值態勢,中國外匯儲備穩定。人民幣匯率穩定對穩定國際投資者信心、人民幣國際化、吸引國際資本具有重要作用,從而對穩定包括中國房地產在內的中國資產價格大有裨益。

    第三,樓市調控目標穩定。近些年來,中國采取了大量行政性措施調控房價,其目標是防止房價大幅波動。對房價影響最大的是房產稅制度改革和貨幣政策,行政性調控措施僅會抑制房價過快增長,不會導致房價大跌。從近些年的實際情況看,也是如此,行政性的調控措施沒有導致中國房價大跌。不少居民曾經擔憂限購、限貸、限售、共有產權、租售同權等這些行政性調控措施會導致房價大跌,其實,行政性措施的根本作用是,控制房價過快增長,抑制非理性投資。從短期看,中國房地產調控不會出現松動跡象,即防止房價過度波動的調控目標不會改變,“住房是拿來住的,不是拿來炒的”這個定位不會改變。

    第四,房地產市場本身需要“休整”。由于近15年中國房價漲幅過大,市場本身有調整的需要,有“休息”一下、“理性”一下的需要。這也決定了短期中國房價不會出現大漲。統計數據顯示,北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房價走勢的一個重要指標。

    第五,通脹率會表現穩定。據國家統計局公布的數據,2017年1月至11月平均全國居民消費價格總水平比去年同期上漲1.5%。總體看,中國物價保持平穩態勢。未來短期內,中國通脹率不會出現大的波動,房價也不會因通脹率波動而發生劇烈波動。

    第六,中國短期城市化水平穩定。由于戶籍等原因,中國實際的城市化水平或被低估,未來在短期內不會出現一個“突然式”的大幅提高,這就決定了住房需求會處于一個相對穩定的趨勢。

    二、房價中期不確定,或出現大漲或大跌

    所謂中期不確定,是指房價在中期內未來3到5年的三個“不確定”,或大漲,或大跌。

    產生中期不確定的原因主要源于三個“不確定”。

    第一,從中期看,美國貨幣政策轉向產生的累積負面因素,對美國股市、樓市會產生巨大沖擊,或刺破美國股市樓市泡沫。由于美國已經進入加息周期和貨幣供應量增幅會逐年下降,當利率未來經過十幾次提高至一個高點時,而再過幾年美國股市、房價會達到一個新高點,其結果可能是股市、樓市暴跌。像次貸危機一樣,美國股市、樓市暴跌,對中國樓市也必然產生巨大的沖擊。2008年美國爆發次貸危機時,中國房價,包括一線城市房價,曾經經歷過一次深度調整。

    第二,美國減稅政策產生的不確定性。據估計,未來10年,美國此次減稅帶來的財政赤字可能會增加1.4萬億美元。一旦美國股市、樓市再次出現類似于2008年一樣的劇烈波動,需要政府出資穩定股市樓市時,由于美國政府出現巨額財政赤字,無法履行穩定經濟職能。從中期看,美國緊縮貨幣政策,加上減稅的負面效應,美國股市樓市暴跌的可能性加大,從而對中國樓市產生巨大的負面影響。

    第三,中國房產稅制度改革不確定。從中國經濟自身情況看,何時全面推動房產稅制度改革不確定,以及房產稅改革內容也不確定,如其中的稅率究竟為多少不確定。這些不確定因素的存在,導致中國中期房價的不確定性。

    當然,從中期看,美國經濟、歐洲經濟、日本經濟以及中國經濟在新興產業強勢發展的帶動下,也存在強勁增長的可能性。如果出現這種狀況,則中國房價經過短期調整之后,或又出現大漲。

    三、從長期看,房價會出現穩定上漲趨勢

    所謂“長期看漲”,是指從長期看,中國房價存在穩定上漲的趨勢。

    長期看漲中國房價,主要源于五個“上漲”因素。

    第一,從長期看,世界經濟出現增長趨勢,會有利于包括中國在內的世界各國的房地產市場發展。毫無疑問,經濟增長必然有利于房地產業、房地產市場的發展。從長期看,隨著技術創新的提速、技術應用速度的大幅提高、商業模式的不斷創新,全球經濟有望實現穩定上漲趨勢,中國經濟也將出現高質量的穩定增長態勢。

    第二,中國區域經濟和城市經濟不平衡發展的局面會有實質性改觀,這會有利于房價總體上穩定上漲。從現狀看,由于區域以及城市發展水平差距較大,中國各地的房價水平以及上漲速度存在較大的差異,一線城市的房價漲幅以及價位遠超其他城市。但從長期看,隨著類似于粵港澳灣區建設這樣的區域發展措施的實施,隨著東北振興戰略的不斷推進,隨著中西部的崛起,中國區域經濟和城市經濟不平衡的狀況會有較大的改變,欠發達地區和欠發達城市的房價有望實現穩定增長。

    第三,20世紀100年美國出現了3次財富大增長,21世紀100年中國也會至少出現3次財富大增長。從長期看,隨著中國經濟增長質量的不斷提高,隨著中國企業并購重組規模的不斷擴大,隨著中國創新能力的不斷提高,中國在21世紀有望成為世界強國,類似于美國20世紀出現3次居民財富大增長,中國在21世紀同樣有可能出現居民3次或3次以上的財富大增長。居民財富大增長的必然表現是房地產需求大增,從而會拉動房價上漲。

    第四,中國巨大的人口數量基數以及城市化水平的不斷提高,對房地產的需求會增加。從長期看,隨著“放開二胎”政策的實施,中國人口規模會保持穩定,而且中國城市化水平有望逐步達到發達國家水平,住房需求會穩定增加。

    第五,中國居民對房地產資產的配置比例增加。從歷史經驗看,中國家庭或居民購買住房是一種文化,是一種習俗。中國家庭或居民對住房的這種“熱愛”從長期看不會改變,而且,從各種備選配置資產看,相比其他資產,在中國,住房資產更具穩定的保值增值功能。

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